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トップページ不動産お役立ちコラム【解説】コロナショックの影響で住宅ローン金利はどう動くのか

【解説】コロナショックの影響で住宅ローン金利はどう動くのか

マイホーム探し2020年4月19日

こんにちは。
リベルエステートの佐藤です。

今回はコロナショックが住宅ローン金利に与える影響について解説していきます。

コロナショックで住宅ローンの金利ってどうなりますか?

変動金利フラット35、それぞれを考えてみます。
コロナショックの影響で世界的に経済は大打撃を受けております。

経済環境において大きな変化がある場合、特に住宅産業に大きな影響を与えてしまう場合があります。

住宅産業の影響としては土地価格の変化、住宅ローン借入者の収入源による借入額の変化などがあげられます。

さらに心配になってしまうのは住宅ローン金利への影響です。

このコロナショックが住宅ローンに及ぼす影響に関しては、何かと心配している方も多い印象があります。
本日はコロナショックと世界同時株安が住宅ローン金利に及ぼす影響についてお話していきたいと思います。

長期金利と短期金利

まず住宅ローン金利を考える際、前提として大きく2つに分けることができます。
短期金利に連動⇒変動金利・3年固定・5年固定
長期金利に連動⇒10年固定・フラット35

短期金利

まずは短期金利から解説します。

短期金利は直近の景気に左右されることが多く、直接景気の良し悪しで変動していきます。
皆さまが実際に借入をする変動金利などの金利がどのようにして決まるのか?

多くの場合、各金融機関が短期プライムレート(銀行が優良企業に貸し出す金利)の金利に1%程度上乗せした金利を住宅ローンにおける店頭金利として設定しています。

つまり基本的な考え方としては短期プライムレートの金利が上がれば銀行の店頭金利が上がりますし、下がれば店頭金利が下がります。

そしてこの店頭金利から各金融機関がお客様ごとに変えている優遇金利分を割り引くことによりお客様が実際に借入できる適用金利が決まります。

現在ではこの金融機関ごとの優遇金利競争が激化しており、それにより変動金利で0.3%代で提供する金融機関も出て来ています。

基本的な考え方としては、この短期プライムレートが上がれば、住宅ローンにおける変動金利は上がることになります。

住宅ローン金利上昇の流れ

それでは、短期プライムレートがどのように決まるのか?

それは日銀がコントロールしている政策金利に連動します。
住宅ローン金利が上昇する場合の流れは下図のようになります。

変動金利が上がる最初のステップはこの日銀が政策金利を上げるのか、据え置くのか、はたまた下げるのかによって決まります。

それではこの政策金利はどのようにして決まるのか。
これは主に景気の動向で決定されます。
仮に景気が悪い場合、日銀は政策金利を下げます。
それにより住宅金利はもちろん、短期の貸出金利が下がりますので個人において住宅ローンが借りやすくなります。

企業においても設備投資などの費用を金融機関から借りやすくなりますので、お金の流れを活性化させることができます。

一方、景気が良すぎる場合はどうなるか。
適度な好景気なら景気循環としては良いことですが、日銀が心配するのは景気の過熱です。
日銀は景気が過熱しすぎてしまい、バブルのようになってしまうことを避けるため政策金利を上げ、お金が消費から少しずつ貯蓄に回るように誘導していきます。
つまり大きく見ると下記のようになります。

景気が悪すぎると⇒政策金利を下げる

景気が良すぎると⇒政策金利を上げる

過去の政策金利

 

こちらが1985年からの政策金利の推移です。
この高い時期が日本におけるバブルといわれていた時期です。
こちらのようにバブルに向かって景気がどんどん良くなっていく中、日銀は政策金利を上げ、景気の引き締めをはかっています。

本来でしたら日銀は景気縮小へのソフトランニングを狙っていたのですが、そうはいかずにバブルは崩壊。
バブル崩壊後は急激に縮小していく市場へ緩和策として政策金利を下げていきましたが、そもそもバブル崩壊をソフトランニングさせることはできずに日本における失われた20年に入っていってしまいました。

ここまでが日銀による政策金利と住宅ローンの関係です。

変動金利・3年固定・5年固定は上がらない

連日ニュースで取り上げられるのは、コロナウイルスによる景気低迷の話ばかり。
ちなみにアメリカの政策金利ですが、アメリカにおいては景気が良かったにもかかわらず景気が悪化する前に予防的に利下げを行っていました。

ですが今回、コロナウイルスからの景気低迷リスクをお避けて大幅に利下げをしてきており、現在は実質的なゼロ金利政策をとっています。
また、為替市場は円高に。
日本はマイナス金利なのに対し、アメリカはつい先日まで金利が高かったため、投資家たちは当然金利の高い米ドルを買う流れになっていました。

米ドルがゼロ金利になってしまうってことは相対的に米ドルの人気がなくり、その結果、円が買われて円高が進んでいきます。
コロナウイルスにより経済が停滞する、円高が進み企業業績が伸びない。
こういった状況の中、日銀が政策金利を上げるってことは考えられない。
よって、変動金利、3年固定、5年固定金利が上がることはまず無いといっていいでしょう。

政策金利が上がらない⇒変動金利・3年固定・5年固定は上がらない

長期金利

フラット35・10年固定はどうなるのか?

変動金利は日銀の政策金利に連動するのですが、フラット35と10年固定は長期金利に連動します。
つまり今後の長期金利が上昇するようでしたら、フラット35や10年固定金利は上昇するのですが、どうなるかを予想していきます。
長期金利はどうなると上がるか。
市場において投資家が国債を売ると長期金利が上昇し、フラット35と10年固定金利が上昇する仕組みになっています。
逆に言うと投資家により国債が買われてしまうと金利は下落し、同じくフラット35と10年固定金利が下落します。
つまり長期金利の決定というのは市場において国債が売られるのか、買われるのかで決定します。

フラット35、10年固定金利は下落もしくは横ばい基調

今後、国債が売られるのか、買われるのか

国債の売り買いというのは株価と深い関わりを持っています。
株が買われている場面において投資家たちは国債は買わずに株式を積極的に購入します。つまりその場合、国債が売られその資金で株式が買われていきます。
そうすると国際の金利はどうなるかというと、国債が売られますので長期金利は上昇します。
つまりフラット35の金利は上昇します。
そして逆に株価が下がる場面では株が売られ国債が買われますので長期金利は下落し、結果フラット35や10年固定金利は下落するという流れになります。
ここまで好調に上昇していた株価の影響で国際が売られる形で長期金利は上がっていたのですが、
コロナショックで大量の株が売られ、その資金により大量の国債が買われまくり長期金利は大幅に下落しました。
そして今現在は、その後、方向性が定まらず乱高下している状態です。
今後の長期金利ですが、コロナウイルスの終息は現在のところ全く見えていない状態です。
株価が大きく戻してくることは考えにくく、国債が買われやすい時代が続く可能性があります。
結果、コロナウイルスが世界的に落ち着くまで基本的に長期金利は下落、もしくは横ばいになると予想されます。

住宅ローン金利の低下影響まとめ

参考になりましたでしょうか?
つまり、住宅ローンの金利に影響を与えるのは株価よりも市場金利ですが、株価暴落と共に日本の長期金利も大幅に低下しています。

長期金利などの市場金利が低下すると住宅ローンの金利も低下傾向になります。

これから住宅ローンを借りようとしている人や、変動金利で住宅ローンを借りている人にとっては朗報です。

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