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トップページ不動産お役立ちコラム【時間と価格】相対取引と不動産オークション取引の違いは?

【時間と価格】相対取引と不動産オークション取引の違いは?

不動産売却2020年4月7日

これから不動産売却を検討してる人を悩ませる

【多様な売却方法】

一般の方が人生の中で不動産を売却する機会は何度もあるわけではありませんので、売却方法がわからない方が多いかと思います。

不動産の売却を検討されている方には様々な意図があるかと思います。

・早く不動産を売却したい

・高価で不動産を売却したい

・不動産売却の際の相続について相談したい

・戸建ての売却とマンションの売却に違いはあるの?

 

今回はみなさんが詳しくはわからない不動産売却方法の種類について解説していきたいと思います。

相対取引

まずは最初に知っておいてもらいたい『相対取引』とは?

市場を介さずに当事者同士で売買を行う方法で、『売主1人対買主1人』で互いの合意によって取引の条件を決定する(不動産取引の大半は相対取引)

メリット・・・早期売却が可能。売却期限がある売主には最適

デメリット・・・購入意思表示の先着順で買手に優先交渉権が与えられるため高く売れる可能性は低い

 

売却専門エージェントサービス

相対取引の変形板が売却を専門とする売却エージェントサービス

「高値で売却する」ことを目的として買主側を担当しないことで「売主の代理人」という立場をアピールしています。
「高く売りたい売主」と「安く買いたい買主」の両方を仲介している場合は、利益相反となり、売主の希望価格を下げる可能性にあるからです。

その他のサービスとしては、売却戦略をカスタマイズして提案したり、専任媒介契約や担当エージェントのランクに応じて仲介手数料を値引きしています。

高値で売却するための手法としては、買主側の仲介会社と粘り強く交渉したり、買主側の代理もする場合は買主側仲介手数料を価格に上乗せします。

 

今までの不動産売却手段は「相対取引」が大半でしたが、最近では目新しい売却手段が増えてきてます。
例えば売主の代理人として売却のみを専門とする「売却専門エージェントサービス」や市場の競争原理により決める「不動産オークション取引」です。

メリット・・・利益相反を回避し、売主のために考えて行動してくれる

デメリット・・・高値売却の方法がオークションのようにシステム化されていない。粘り強く交渉する等、担当者の意欲のみに依存することになる。

 

不動産オークション取引

「不動産オークション取引」とは、競争入札による市場原理によって取引の「相手型」と「価格」を決定する方法で、『売主1人対買主候補多数』の設定により入札を行い、最高値の入札者が落札者となります。

オークション主催者は、オークション運営のために売主と買主の両方の仲介をするものの、入札である以上、価格決定の過程に仲介者の恣意性が入る余地はありません。
また「不動産オークション取引」には、インターネットを使ったオークションと入札書によるオークションがあります。

2種類ある「不動産オークション取引」

競り上がり方式・・・中古オークションと同じで、売主が売却したい「最低売却価格」をスタート価格として、各入札者が最低価格を上回る価格で入札すると、入札価格が更新されて価格が競り上がり、最終的に競り上がりが止まった時点で、「落札価格」と「落札者」が決まります。

ポスティング方式・・・「売主希望価格」をスタート価格に設定して、1回限りの入札を行います。「ポスティング方式」は1回勝負なのでなので、本気で落札したい買手は、「予算の上限額」で入札する必要があります。「売主希望価格」を上回る、かつ最高落札価格が「落札額」となり「落札者」となります。
※全ての入札が「売主希望価格」を下回った場合は、売却するかは「売主の任意」になります。

メリット・・・買手同士が競って入札するため、市場の最高値で売却できる可能性が高くなる

デメリット・・・相対取引と比較して、少し時間を多く要する

『相対取引』と『不動産オークション取引』の違いと特徴は?

まず『相対取引』のメリットは上記でも説明したように、早期売却が可能になることです。
買主候補に順次購入打診をすることにより、早い時期に購入意思を示す買い手が現れれば即交渉に入り、取引を成立することができます。

 

次に『オークション取引』では、多数の購入打診で時間がかかる反面で、市場の最高値で売却できる可能性が高くなります。
一斉に入札を受け付けることで、意思表示の先着順ではなく、入札の高い順で落札者を決めることができます。

「時間重視」か「価格重視」かで使い分ける

売却手法の選択は、売主自身の事情に応じて使い分けることが最大の利益につながります。たとえば納税期限が迫っていて、一刻も早く不動産を現金にかえる必要がある場合では、早期に売却が期待できる『相対取引』が適しています。
不動産会社には「こんな物件が売りに出たら教えてほしい」といった注文が日頃より顧客様から寄せられてるため、数社の不動産会社に直接問合せれば、価格の高い安いはさておき、具体的な買手がすぐに見つかる可能性があります。

しかし、相続等で共同相続人が存在したり、不動産が共有関係にある場合には、取引手法や価格決定の過程に対する「透明性」や「納得性」がないと利害関係人間の合意形成が図れないことが多くあります。
そうした透明性や納得性を重視するのであれば、時間をかけてでも多くの買主候補に対して購入を打診する『オークション取引』が適しています。

まとめ

お客様の状況によって売却する方法を選んでいただくことが1番です。
リベルエステートではどちらの売却方法でも専門家が所属していて、無料でご相談に乗りますので、いつでもご連絡ください。
https://liber-estate.jp/

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