営業マンも知らない中古マンション購入の注意点
こんにちわー
株式会社リベルエステートの玉澤です。
今回は中古マンションを選ぶ際に注意して頂きたい内容、特にリノベーション済み・リフォーム済みの物件選びの
注意点をまとめましたのでご紹介させて頂きます。
近年、中古マンションを買取しリフォームして販売をする不動産業者が増えております。
買取再販物件とも言われますが利益を多く出すには買取から再販までの期間をなるべく短くする、リーフォームの
コスト抑えるという理由からやるべきことをやっていなかったり、工事の品質が悪い物件も同時に増えています。
一般の方ですと中古マンション（リノベーション済み）を視察される際に室内のリノベーション内容を購入判断基
準にしている方が多いのですがそれは大きな間違いです。失敗しないように注意点をしっかり確認していきましょう。
注意ポイント1
給水・排水管の位置を配管図でしっかり確認しよう!!
室内の表面的な工事（フローリング・クロス・トイレ・洗面所・お風呂）などは視察時に全て確認できますが給
水・排水管は確認できませんよね。
給水・排水管はマンションの築年数により配管の入れ方が異なります。
目に見えない場所にあるので施工業者によっては必要な工事がされず、購入してしばらくしてから水漏れなどが起
きてしまう事もあります。
そのような場合、配管の入り方によっては高額な修繕費用がかかる事もあります。
マンションの排水管は大きく分けて２つのタイプになります。
タイプごとに解説させて頂きます
1.床スクラブ貫通タイプ
床スクラブ貫通タイプは排水管が床とスクラブを貫通し下の階の天井上に配管が通っている状態です。
基本このタイプの排水管は交換することができません。
なぜならば構造躯体コンクリート共有部分になりますのでマンション管理組合の許可なくして工事することができ
ません。
マンション管理組合の許可がとれたとしてもこのタイプですと高額な修繕費用がかかります。
結論、床スクラブ貫通タイプの中古マンションは購入はお勧めできません。
2.床スクラブ上配管タイプ
床スクラブ上配管タイプは排水管がスクラブと床の間に通っている状態です。
このタイプの床を二重床といいます。
二重床になっている場合には排水管の交換は可能になります。
ただやはり給排水管は目に見えない場所にあるのしっかり施工内容まで確認し配管図を確認しましょう。
下記の図はマンションの天井・床・配管の種類になります。
改修しやすいのと改修しにくいの分けて図にしました。
参考までにご覧ください。
注意ポイント2
マンション全体の財政状況と修繕計画を確認しよう!!
お部屋のリノベーション内容を確認したら次にマンション全体（共有部）の状態を確認しましょう。
マンションのほとんどは鉄筋コンクリート造のものになりRC造は100年はもつと言われていますが計画的な修繕が
行われていないと100年ももちません。
建築当初から長期修繕計画表を作成し修繕積立金の金額を決めマンション全体で修繕資金を積み立てていきます。
中にはしっかりとした計画が組めておらず計画的に修繕が行われていないマンションや修繕積立金が足りずマンシ
ョン購入後に修繕積立金が大幅に値上がりするケースもあります。
また計画的に修繕ができていないマンションは全体的に建物の傷みが酷く、建物の寿命も短くなってしまいます。
購入前に必ず確認する事
1.マンション全体の修繕積立金はいくら貯まっているのかを確認する。
2.マンション全体（共有部）の今までの修繕履歴とこれからの修繕計画を確認する。
まとめ
中古マンション市場は比較的に参入しやすくいろいろな不動産業者様が売主として販売しております。
冒頭でもお伝えしましたが買取再販物件は買取から販売までの期間が短ければ短いほど利益を出していけるので売
り急いでいる業者が多いです。
またほとんどの不動産営業マンは物件を売らないと給料にならないので物件のいいところばかりを説明し告知義務
のない物件の悪いところなどは教えてくれません。
失敗しないためにもご自身で知識をつけ今回ご説明させて頂いた注意ポイント二つは必ず確認するようにしましょう。
